Le débat sur la location saisonnière dans les copropriétés résidentielles a connu un nouveau rebondissement au Brésil. Récemment, des décisions de la Cour Supérieure de Justice (STJ) ont renforcé l’idée que les copropriétés peuvent restreindre voire interdire les locations de courte durée effectuées via des plateformes comme Airbnb, Booking et consorts, à condition que cela soit en accord avec le règlement de copropriété et la volonté des résidents.

Cette décision relance une discussion importante concernant le droit de propriété, la sécurité des copropriétés et l’usage résidentiel des biens immobiliers. Dans des villes touristiques comme Rio de Janeiro, où la location saisonnière stimule fortement le marché immobilier, le sujet a généré des impacts importants tant pour les investisseurs que pour les résidents permanents.

Qu’a décidé le STJ concernant Airbnb dans les copropriétés ?

La position consolidée par le STJ est que les copropriétés à vocation strictement résidentielle peuvent limiter l’utilisation des logements pour l’hébergement de courte durée lorsque cette pratique dénature l’usage résidentiel du bien.

En pratique, cela signifie qu’un propriétaire n’a pas la liberté absolue d’utiliser son appartement comme hébergement temporaire via des plateformes numériques, en particulier lorsqu’il y a une forte rotation de locataires, des caractéristiques similaires à des services hôteliers ou des risques pour la sécurité et la cohabitation des résidents.

Le tribunal a également souligné que la simple existence d’applications comme Airbnb ne rend pas automatiquement la location saisonnière illégale. Chaque situation doit être analysée en fonction :

• Du règlement de copropriété ;

• Du règlement intérieur ;

• Des décisions approuvées en assemblée générale ;

• De l’impact de l’activité sur le quotidien de l’immeuble.

Le règlement de copropriété devient décisif

L’un des points les plus importants soulignés par le STJ est que le règlement de copropriété joue un rôle central dans ce débat. Lorsque la copropriété comporte une clause d’usage exclusivement résidentiel, les tribunaux ont tendance à considérer que les locations de très courte durée peuvent constituer une activité d’hébergement, et non pas seulement une location résidentielle traditionnelle.

De plus, les modifications des règles de la copropriété nécessitent généralement une approbation en assemblée générale avec un quorum qualifié des deux tiers des quotes-parts, selon la jurisprudence déjà consolidée.

Cela accroît l’importance de la gouvernance de la copropriété et rend essentiel pour les investisseurs immobiliers d’évaluer au préalable les règles internes avant d’acquérir des biens destinés à la location de courte durée.

Impacts pour les propriétaires et les investisseurs

La décision peut affecter directement les investisseurs qui utilisent des biens immobiliers comme source de revenus via des plateformes numériques. Dans des régions très touristiques, comme Copacabana, Ipanema et Barra da Tijuca, de nombreux propriétaires ont structuré leurs investissements en tenant compte de la rentabilité de la location de courte durée.

Avec le renforcement de cette interprétation juridique, le besoin d’une vérification préalable (due diligence) immobilière s’accroît avant l’achat de biens destinés à ce modèle économique.

Parmi les principaux impacts, on trouve :

• Un risque juridique accru pour les locations via des applications ;

• La nécessité de vérifier les règlements de copropriété avant d’investir ;

• La possibilité d’amendes et de poursuites judiciaires ;

• Une réduction de la flexibilité opérationnelle pour les propriétaires ;

• Des impacts potentiels sur la valorisation des biens axés sur les séjours courts (short stay).

En même temps, les résidents permanents et les syndics de copropriété soutiennent que la forte rotation des locataires peut compromettre la sécurité, augmenter le flux de personnes inconnues et modifier la vocation résidentielle des immeubles.

Le marché immobilier de Rio de Janeiro devrait en ressentir les effets

Rio de Janeiro est l’une des villes brésiliennes les plus touchées par l’expansion d’Airbnb. Ces dernières années, les experts ont souligné que la croissance de la location saisonnière a contribué à réduire l’offre de locations traditionnelles dans certains quartiers de la ville, exerçant une pression sur les prix de l’immobilier et les loyers résidentiels.

Avec la nouvelle interprétation consolidée par le STJ, le marché pourrait subir une réorganisation progressive. Les copropriétés plus strictes auront tendance à restreindre les opérations de séjours courts, tandis que les programmes immobiliers déjà structurés pour la location flexible pourraient gagner encore plus de valeur concurrentielle.

Ce scénario pourrait également inciter les promoteurs à développer des projets hybrides, avec une réglementation spécifique pour l’hébergement temporaire et une meilleure adaptation aux nouvelles exigences juridiques.

Droit de propriété contre intérêt collectif

Le principal point débattu par les tribunaux est l’équilibre entre le droit individuel du propriétaire et l’intérêt collectif des résidents.

Bien que le propriétaire ait le droit à l’exploitation économique du bien, le STJ estime que ce droit n’est pas absolu et doit respecter la fonction sociale de la propriété et les règles collectives de la copropriété.

C’est pourquoi les décisions de justice ont renforcé l’idée que la cohabitation au sein de la copropriété, la sécurité et la destination résidentielle de l’immeuble peuvent prévaloir sur les intérêts individuels lorsqu’il existe des preuves d’impacts significatifs.

À quoi s’attendre à l’avenir ?

Le sujet continuera de générer des débats juridiques, notamment parce que les différents cas présentent des caractéristiques spécifiques. Cependant, le récent positionnement du STJ indique une tendance au renforcement de l’autonomie des copropriétés pour réglementer les locations saisonnières.

Pour les propriétaires, les investisseurs et les sociétés de gestion immobilière, la situation actuelle exige une attention redoublée aux règlements de copropriété, aux assemblées générales et à la structure juridique des programmes immobiliers.

Quant aux copropriétés, il devient de plus en plus important de réviser les règlements intérieurs et de s’assurer que d’éventuelles restrictions sont formellement approuvées et juridiquement fondées.

Dans un marché immobilier de plus en plus connecté à l’économie numérique, le débat sur Airbnb dans les copropriétés devrait rester au centre des discussions sur la propriété, le logement et la cohabitation urbaine au Brésil.